Застройщик срывает сроки: как приструнить неблагонадежную строительную компанию?

Вы купили квартиру в элитном доме под застройку? Тогда вы должны учесть тот момент что дата долгожданного переезда может меняться и не совпадать с условиями договора. При этом независимо от имиджа фирмы застройщика и масштаба стройки срыв сдачи дома где расположена ваша новая квартира может случится даже у крупнейших представителей данного рынка. Журналист портала о строящихся ЖК в СПб в беседе с юристом постарался выяснить как поступить дольщику если условия договора в пункте сдачи квартиры в эксплуатацию застройщиком не выполняются и какова компенсация за нарушение договора.

Итак, Михаил, назовем его так, решил приобрести квартиру в городе Санкт-Петербург за ценой 5,6 миллиона рублей по договору долевого участия (ДДУ). Как обещал застройщик сам дом должен быть сдан в эксплуатацию в течении первых 3 месяцев 2016 года, но сама квартира Михаилу должна быть передана не позднее конца июня этого же года. Однако по непонятным нашему дольщику причинам ключи от своей долгожданной квартиры он получил только 12 апреля 2017 года — то-есть через 286 дней после строка указанного в договоре. Для отстаивания своих прав Михаил решил подать иск в суд для получения компенсации за просрочку. Вот что по этому поводу думает юрист исходя их ситуации Михаила.

Срок передачи квартиры в эксплуатацию (дата завершения стройки дома, передача его в пользование) является одним из важнейших пунктов договора, который заключается между застройщиком и дольщиком до начала стройки. Если застройщик нарушает условия указанные в этом договоре дольщик конечно же имеет право требовать компенсацию за доставленные неудобства.

При чем дольщик не может потребовать ту суму которую пожелает, а существует конкретная формула для расчета суммы неустойки.т.е.

1/300 х СР ЦБРФх 2 х СК х КДП

где СР ЦБРФ — ставка рефинансирования на день исполнения обязательства;

СК — стоимость квартиры;

КДП — количество дней просрочки.

Строки сдачи дома срываются: как поступить?

Если вы понимаете что дом в котором вы купили квартиру вовремя не сдадут, тогда надо писать претензию и после этого необходимо дождаться передачи квартиры по акту приема-передачи. Количество дней между этими датами и является днями просрочки. При чем акт приема-передачи дольщик обязательно должен подписывать только после того как он принял свою квартиру без недостатков и не имеет претензий к застройщику по этому поводу. То есть если в вашей новой квартире например неровности на стенах и они вас не устраивают вы можете свободно не подписывать акт. Это тоже будет считаться просрочкой застройщика. Соответственно если по вышеуказанной формуле рассчитать неустойку, то конкретно Михаил мог требовать компенсацию от застройщика в сумме 1 миллион 41 тысяча рублей.

Конечно до суда в еще одной претензии, как сообщил юрист Михаила обратились к застройщику с предложением самому без судебных разбирательств выплатить эту сумму, но их застройщик, как и большинство других, на это условие не пошел.

В суд дольщику, который хочет получить неустойку, нужно подавать договор долевого участия, акт приема-передачи, в котором указаны претензии по поводу недостатков в квартире, а так же документы подтверждающие оплату купленной квартиры.

Как не попасться на уловки застройщика?

Застройщики для того что бы избежать судебных разбирательств могут схитрить при заключении договора и упустить указание даты сдачи дома в эксплуатацию. В договоре Михаила, например, этот пункт был сформулирован так "окончание строительства: первая половина 2016 года, а передача квартиры не позже 80 дней с момента введения дома в эксплуатацию". Данный пункт можно понимать так что если местные органы власти с которыми обычно застройщик перебывает в прекрасных отношениях затянут выдачу разрешения это даст возможность застройщику продлить срок сдачи.

Как показывает судебная практика такая формулировка является незаконной. Поэтому в ходе судебного разбирательства нужно принимать первую дату когда согласно договору с застройщиком планировалось закончить дом. В случае Михаила это было 30 июня 2016 года.

Еще одной хитростью застройщика есть то что видя что наступила прострочка, застройщик может обратиться к покупателю с предложением внести изменение в первоначальный договор. В даном договоре может, как говориться, "между строк" указан срок продления сдачи дома в эксплуатацию. Такие действия так же являются незаконными и дольщик не обязан подписывать такие соглашения.

Видя ваш настрой на судебное разбирательство в связи с неустойкой, дольщик для сглаживания конфликта может предложить вам минимальную денежную компенсацию, которая в разы меньше той суммы что может присудить в случае судебного иска.

Что получить кроме неустойки?

Дольщик обращаясь в суд для решения вопроса о нарушении сроков сдачи купленной квартиры так же может претендовать на следующее:

расчитаную по вышеуказанной формуле денежную компенсацию. При этом суд в ходе рассмотрения иска не обязательно принимает решение о взыскании суммы которая подана дольщиком. Обычно, как показывает практика, при рассмотрении сумма удовлетворенного иска в половину ниже поданной дольщиком;
дольщик может потребовать так же компенсацию морального ущерба в связи с нарушением договора. Данная сумма не очень велика - в пределах 5 тис. рублей, так как судья считает что моральный вред от даной ситуации для дольщика не очень большой;
возмещение убытков, для подтверждения суммы которого необходимо предоставить в суд чеки например за арендуемую вами квартиру в период пока строился дом. Так как дольщики не очень стараются сберечь чеки, то это часть возмещения убытка не всегда удовлетворяется;
дольщик так же может получить возмещения убытков на оплату услуг адвоката, но опять-таки суд обычно в 2-3 раза уменьшает эту суммы

Какую сумму можно получить в ходе рассмотрения иска?

Продолжая рассматривать как пример дело Михаила, то после рассмотрения иска суд присудил застройщику заплатить всего 250 000 рублей, хотя по формуле сумма выходила в четыре раза больше просуженной. Так же суд присудил заплатить 125 000 рублей штрафа и 3 000 рублей моральной компенсации в пользу Михаила.

Для того чтобы получить значительную сумму за нанесенный моральный вред, который обычно трудно доказуемый нужно предоставить подтверждающие документы. Например, справку от лечащего врача про нанесенный здоровью вред в результате переживаний в связи со сложившейся ситуацией, но сумма компенсации устанавливается исключительно на усмотрение судьи. Так что на значительную компенсацию не стоит рассчитывать.

Как долго придется ходить по судам?

Если вы все сделали правильно и судья не ушел в отпуск или не заболел, то срок рассмотрения дела длится не дольше полугода. После этого застройщику дается 2 месяца на подачу апелляционной жалобы и месяц на исполнение решения суда. Как рассказал нам адвокат Михаила весь процесс его иска длился около 9 месяцев.

Застройщик может, видя неудачное положение по делу в суде, объявить себя банкротом, что дает ему право не выплачивать присужденные деньги или выплатить значительно малую сумму. Данную сумму он может выдавать на протяжении длительного периода, что не выгодно дольщику.

Когда нужно подавать в суд?

Как считает адвокат Михаила, если вы заметили что застройщик не укладывается в срок сдачи дома который указан в договоре, нужно обязательно готовить иск в суд. Конечно, лучше всего с самого начала перед покупкой квартиры ознакомиться с рейтингом строительных компаний и иметь дело только с надёжными, но если всё таки вы попали в подобную ситуацию, то примите во внимание, что даже если срок опоздания всего несколько месяцев и выходит небольшая сумма неустойки, вероятность того что суд удовлетворит иск по меньшей сумме значительно превышает перспективу получения денег чем нестойка которая измеряется миллионами. Ведь со слов адвоката суды часто как бы жалеют застройщика снижая в несколько раз сумму неустойки. Для того что бы получить положительный результат вот несколько советов которых нужно придерживаться:

обязательно дождаться передачи вам квартиры застройщиком, сложить акт приема передачи, чем зафиксировать срок просрочки;
заранее рассчитать, по вышеуказанной формуле, неустойку, которую можете получить;
подготовиться к судебному рассмотрению заранее отправив застройщику претензию с предложением добровольно оплатить посчитанную вами сумму;
в случае отказа подготовить иск в суд и подать следующие документы: ранее отправленную претензию, ДДУ, акт приема передачи и документы доказывающие полную проплату покупки квартиры;
в суде быть готовым к доказательству своей правоты и нанесенного вам ущерба от аренды жилплощади во время стройки и т.д.;
всегда будьте готовы к вынесению решения не в вашу пользу и к подаче апелляции;

Реклама

27.06.2019