10 лет назад в Коми был создан Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов. В организации считают, что главное, чего удалось добиться за эти годы, это – изменение отношения людей в лучшую сторону. К владельцам квартир постепенно приходит понимание, что они несут ответственность за состояние дома, в котором живут.
На вопросы газеты "Республика" о работе фонда ответила его руководитель Валентина Чурила.
– Как вы считаете: люди стали больше доверять фонду капремонта? Ведь раньше в его сторону приходилось слышать такие эпитеты, как "финансовая пирамида", "фирма-однодневка".
– Да, доверять нам стали гораздо больше. И, более того, люди начали активно участвовать в наблюдении за ходом работ. Когда подрядчик приходит на объект, жильцы дома часто что-то ему подсказывают, указывают на проблемные точки, бывают и претензии, если что-то идет не так. Подрядчики, кстати, не обижаются, наоборот довольны: понимают, что, если есть замечания, лучше сразу все исправить, а не после завершения работ все переделывать, когда эти недостатки обнаружит комиссия. В результате жильцы довольны, подрядчики получают от них благодарственные письма.
Конечно, бывает и недопонимание: подрядчик выполняет все, что предусмотрено сметой, но людям хочется больше. Некоторые считают: когда начинается капремонт, должно быть сделано все от и до. Вплоть до модернизации каких-то элементов. К сожалению – нет. Денег на все не хватает, взнос у нас ниже экономически обоснованного. Делаем только необходимые работы из переченя. Тем более, что капремонт – это восстановление конструкций, замена какого-то элемента или его части, но не новое строительство.
– Часто ли случается такое, что начали работы, а тут выясняется, что состояние дома как в поговорке – "выкрасить да выбросить"?
– Бывает, что начинаем ремонтировать фасад, а в результате оказывается, что нужно вскрывать и заменять фундамент. В Яреге, например, сейчас так получилось. Один элемент тянет за собой другой, сроки работ, естественно, увеличиваются. Люди недовольны. Но это – меры вынужденные.
– В общем, ситуация, как с косметическим ремонтом в обычной квартире – решишь только переклеить обои, а после того, как старые уберешь, выясняется, что и стены желательно выровнять, и розетки заменить, а там и дверные косяки с окнами "подтянулись". Но в квартире ты сам с дополнительными расходами разбираешься. А здесь же заранее смета утверждена, средства казенные. Как быть?
– Приходится вносить изменения в проекты, стоимость работ, конечно, меняется. Со старыми деревянными домами – это очень распространенная ситуация. Кажется, что снимем старую вагонку, обошьем новой – и все. Сняли – а там венцы сгнившие.
– Сколько домов в республике уже приведено в порядок по программе капремонта, сколько ожидается в следующем году?
– Мы наращиваем объемы капремонта из года в год. За время работы фонда капремонта мы отремонтировали 1090 домов по всей Коми. Проведено порядка двух тысяч видов работ. В этом году строительно-монтажные работы проходят примерно в 200 домах, на следующий запланировано не меньше. Кроме того, готовим ряд домов к последующему капремонту – проводим техническое обследование, разработку проектно-сметной документации.
Инфографика Купавы ВОЛКОВОЙ
– Какие виды работ производятся чаще всего?
– Ремонт кровли. Крыши у нас – самый больной момент. С дырявой кровли чаще всего и начинаются большие проблемы дома: разрушение фасада, стен, сырость и плесень в квартирах. Также в приоритете лифты, потому что это – обеспечение безопасности людей.
– Приходилось слышать жалобы на скорость работ при замене лифтов. Затягиваются они на три месяца и больше с приемкой. Инвалиды, пожилые люди, которым тяжело ходить, если они живут на верхних этажах, на этот срок вынужденно оказываются запертыми в четырех стенах. Можно ли проводить такие работы быстрее?
– Ранее договорами подряда предусматривалась замена лифтов в течение 90 календарных дней. Сейчас срок сокращен до 75 дней. Сначала полностью демонтируется старое оборудование, устанавливается новое. Затем вся документация передается в управляющую компанию, которая должна застраховать лифт и организовать комиссию по вводу лифта в эксплуатацию (его запуск). Ростехнадзор обязательно должен внести данный лифт в свой реестр. К сожалению, в таких случаях придется потерпеть, иначе никак нельзя. Стараемся проводить такие работы по подъездам, чтобы одновременно не "останавливать" весь дом.
– Изменяется ли перечень работ, на которые идут взносы на капремонт?
– Перечень увеличивается. В этом году, например, добавили техническое обследование общедомового имущества. Чтоб не тратить средства собственников неэффективно, сначала будем проводить детальное техническое обследование дома, для выяснения объема и целесообразности работ. На федеральном уровне закреплены обязательные виды работ, которые распространяются на кровли, фасады, подвалы, фундаменты, лифты и внутренние инженерные системы. На региональном перечень дополнен разработкой проектной и сметной документации, проведением проверки достоверности определения сметной стоимости работ, строительным контролем.
– Бывают ли такие случаи, что в связи с капремонтом общедомового имущества жильцам квартир приходится временно переезжать куда-то? Когда работы вынужденно затрагивают жилые помещения.
– Такое возможно, но это уже не капремонт, а, скорее, реконструкция дома. Мы с таким пока не сталкивались. Но был в этом году случай, когда подрядчик зашел на объект, и тут при замене сантехнического оборудования произошел обвал пола в одной из квартир. Гнилая канализация, к сожалению, у нас не редкость, а привести это может к таким последствиям. Пришлось думать, как исправлять ситуацию. Подрядчик нашел вариант, как провести восстановление перекрытия без переселения граждан.
– Насколько остро стоит вопрос с исключением из программы капремонта аварийных домов?
– Жилищным кодексом предусмотрено, что в региональную программу должны быть включены все дома (кроме тех, в которых менее пяти квартир), если они пока официально не признаны аварийными. Поэтому дом, даже если у него довольно высокий процент износа, должен стоять в программе, несмотря на то, что рано или поздно он будет все же признан аварийным. И, конечно, ежегодно из программы исключается часть таких объектов. Ничто не вечно, в том числе и деревянные дома, построенные в 50-60-х годах. В прошлом году исключили из перечня очень много домов в Сыктывкаре по результатам обследования, которое провела администрация города. С другой стороны, программа постоянно пополняется новостройками. И сроки ее продлеваются, раньше была до 2044 года, сейчас до 2059-го.
– А куда идут средства, собранные в домах, которые были в программе капремонта, но их признали аварийными?
– "Котел" капремонта – это своего рода касса взаимопомощи: сегодня мы ремонтируем один дом за счет денег, собранных, в том числе, жильцами других, затем проводим работы в следующем и так далее. После того, как дом по распоряжению местной администрации признается аварийным, взносы с жильцов собирать перестают. Средства, собранные за период до того, как дом признали аварийным, идут на снос дома. Потому что Жилищным кодексом РФ ответственность и обязанность по сносу дома возложена на собственников.
– Об этом мало кто знает, поэтому многие наши читатели удивятся, что должны оплачивать еще и расходы по сносу дома.
– Тут все точно так же как с индивидуальным, частным домом, у которого один собственник. Или он в собственности у семьи, которая его за свой счет обслуживает, ремонтирует. А когда дом приходит в негодность – за свой счет сносит.
– Актуальна ли у нас в регионе проблема с продажей квартир, за которыми числятся долги по платежам в фонд капремонта?
– Здесь все зависит от ответственности риелтора, если сделка идет через него. Раньше они о таком нюансе не знали, но сейчас уже научены горьким опытом, после того, как им покупатели выставляли претензии, получив квитанцию с долгами. Поэтому они обращаются к нам буквально каждый день за справками о задолженности по взносам, большинство дорожат своей репутацией. Если собираетесь покупать квартиру без посредника, напрямую, запросите у продавца такую справку, так вы себя убережете от задолженности, которая перейдет к вам вместе с квартирой. Если все же недосмотрели и купили жилье с долгом, то мы рекомендуем эту задолженность погасить, а потом идти в суд с иском на возмещение убытков в отношении преды-
дущего собственника.
– В первые годы деятельности фонда граждане нередко оспаривали необходимость платить взносы, было очень много судов по этому поводу. Даже когда суд выносил отрицательное решение, люди заново подавали заявление. Как сейчас обстоят дела с этим?
– Несогласные с системой оплаты капремонта и сейчас остались. Но у большинства уже появилось понимание, что все-таки жилфонд ветшает, дома ремонтировать надо. Кто это будет делать? У управляющей компании свой набор услуг, она капремонтом не занимается. Люди, соответственно, самостоятельно тоже проводить капремонт не будут. Поэтому, чтобы жить в тепле и комфорте, нужно платить взносы. К тому же, люди видят, что деньги не просто так куда-то уходят: работы проводятся, если не в их доме, так в соседнем. Часто обращаются с вопросами: "Вот у соседей кровлю сделали, а мы тоже хотим. Когда у нас? Можно побыстрее?". Раньше, до того, как появились такие наглядные примеры, было непонимание системы, ее отвергали.
– На каком уровне собираемость взносов?
– Она у нас растет из года в год. В первый год собираемость была очень низкая, меньше половины, как раз потому, что понимания у людей не было. Сейчас уже 83%. Надеемся, что в этом году показатель не снизится.
– Замечено, что, как только размер какого-то жилищно-коммунального платежа подрастает, снижается собираемость…
– Взнос в республике изначально был установлен очень и очень низкий. Один из самых маленьких в России. Теперь приходится нагонять, поэтому и процент роста у нас получается большой, в связи с этим была негативная реакция со стороны людей.
– Насколько неплательщиков мотивируют претензионная работа, судебные иски?
– Заметно мотивируют. Очень большая часть должников заплатила взносы в процессе претензионной работы, еще в досудебной стадии. В суд обычно идем в крайних случаях, со злостными неплательщиками, которые принципиально отказываются от взносов. Периодически получаем письма с формулировкой: "Вот начнете у меня проводить капремонт, я сразу за все заплачу". Нередко должники обращаются за рассрочкой, если нет возможности оплатить всю сумму. Каждую такую ситуацию рассматриваем индивидуально. Бывает, что сумма задолженности большая, а накопилась она у неработающей пенсионерки, которая считала, что освобождена от уплаты взносов на капремонт. Понятно, что в таком случае делаем рассрочку.
– Суды – это дополнительные (и немаленькие) расходы, а фонд капремонта – некоммерческий. Как вопрос с финансированием таких затрат решается?
– Средства выделяются из республиканского бюджета в рамках финансирования нашей основной деятельности, впрочем, как и на само содержание фонда. Многие ошибочно думают, что часть взносов идет на заработную плату работникам фонда. Это неверно, использование взносов на финансирование административно-хозяйственной деятельности фонда запрещено.
– Много ли у нас неплательщиков, которые за десять лет добровольно ни единого взноса не внесли?
– Таких немного. Часть из них – граждане, объявленные банкротами, граждане, которые переехали в другие регионы и бросили свои помещения. Часть – организации, которые находятся в стадии ликвидации. Количество зависит от муниципалитета, самый проблемный в этом плане – Воркута. С Интой тоже непросто. Сельские районы обычно платят лучше, чем города. Просто там все друг друга знают, видят и обсуждают, когда в том или ином доме ремонт проводится. Бывает, звонят нам и спрашивают: большая ли задолженность по взносам у их поселка, села?
– Взносы можно платить в региональный "общий котел" или создать свой специальный домовой счет на капремонт в ТСЖ, управляющей компании. Какой вариант чаще выбирают жители Коми?
– Большинство – 92% домов – направляют взносы на общий, котловой счет. Потому что спецсчет предполагает большую ответственность, самостоятельность, ведение банковских операций, учета средств, выставление квитанций, ведение работы с неплательщиками. Опять же, нужно контролировать сроки проведения капремонта, находить подрядную организацию с сертифицированными специалистами, которые будут выполнять работы. И еще многое другое. Есть у нас дома, которые в свое время отказались от котловых взносов, создали спецсчета, чтобы самостоятельно собирать средства. А теперь обратно к нам возвращаются, поняли, что все это очень сложно.
– Вы говорите, что нынешний размер взносов недостаточен для того, чтобы полностью покрывать расходы на капремонт. А сколько было бы достаточно?
– Просчитанный минстроем Коми необходимый размер взноса составляет от 26 до 58 рублей за квадратный метр в зависимости от муниципалитета. А установленный правительством минимальный размер взноса на данный момент составляет 15 рублей. Реальный размер не установить, поскольку, по методическим рекомендациям, минимальный размер взноса правительство региона устанавливает с учетом финансовой обеспеченности граждан. А доходы граждан у нас сейчас не позволяют платить 58 рублей за квадратный метр. Но, если бы позволяли, ремонтируемых домов было бы значительно больше.