Дом по ул.Домны Каликовой, 81 в Выльгорте уже почти год введён в эксплуатацию. Но часть приобретателей квартир не может получить жилье, а часть - зарегистрировать право собственности. Кто-то из них является дольщиком, а кто-то цессионарием - физическим лицом, которому переуступлено право на долевое строительство.
Какова ситуация сегодня, выяснял "Комиинформ". Сегодня у прокуратуры нет вопросов к застройщику - все объемы работ выполнены, недостатки устранены, помещения готовы к передаче собственникам.
С чего все началось
Кирпичный, пятиэтажный дом с пристроенным магазином начали возводить в 2009 году. В 2015 году квартиры начали продавать. Их планировалось передать собственникам до 31 декабря 2016 года.
Но застройщик со строительством не торопился.
Как рассказали "Комиинформу" приобретатели квартир (цессионарии), в 2019 году они обратились в службу Стройжилтехнадзора и главе Коми. После вмешательства властей 24 декабря 2019 года застройщик получил от администрации Сыктывдинского района разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
При этом восемь человек не могут получить от застройщика ООО "Автономный дом" акт приема-передачи квартиры. В результате в Сыктывкарском горсуде начались судебные тяжбы.
"Я рано радовался, ООО "Автономный дом" квартиру нам не передает до сих пор. Тогда мы обратились в суд, а квартиры так и не получили. Застройщик обжалует решения, - рассказал собеседник агентства. - Когда я покупал квартиру, по проекту дом был трёхэтажный, достроить оставалось всего один этаж. Но в 2017 год застройщик изменил проект, и дом стал пятиэтажный. Все годы, пока строился дом, дольщиков просили подождать, якобы, через пару месяцев дом точно будет достроен. И так на протяжении многих лет".
В октябре покупатели квартир ездили на объект и посмотрели, что там сейчас происходит. Во многих квартирах нет дверей, межкомнатных перегородок, отсутствует горячее водоснабжение. Хотя это прописано в договорах и в проекте.
Комментарий Стройжилтехнадзора Коми
К затягиваю регистрации прав собственности участников долевого строительства на помещения привел запрет на регистрационные действия.
В 2020 году Росреестру по Коми разрешено провести государственную регистрацию по снятию с регистрации объекта незавершенного строительства с целью дальнейшей регистрации на многоквартирный жилой дом с пристроенным магазином, государственную регистрацию дополнительных соглашений, уведомлений о расторжении актов приема-передачи помещений.
Комментарий прокуратуры Сыктывдинского района
По факту невозможности зарегистрировать права на квартиры прокуратура провела проверку. Поводом для проверки стали обращения дольщиков.
В октябре-ноябре надзорный орган проверил исполнения закона при оформлении документов для постановки дома на кадастровый учет, в ходе которой установлено, что проблемы возникли из-за нарушений со стороны администрации Сыктывдинского района, которая вводила дом в эксплуатацию.
24 декабря 2019 года власти выдали разрешение на ввод объекта в эксплуатацию с отметкой, что данное разрешение недействительно без технического плана. По результатам рассмотрения заявления о постановке на кадастровый учет Росеестр отказал администрации. Причиной такого решения послужили недостатки в документах.
Уведомления с указанием причин и оснований приостановления регистрационных действий были направлены в администрацию.
В нарушение закона представленный Росеестру технический план не содержит проектной документации, технический план составлен лишь на основании декларации об объекте недвижимости. В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, техническом плане неверно указано количество этажей и состав вводимого имущества. Отсутствие проектной документации препятствует регистрирующему органу проверить соответствие построенного здание проектной документации. Кроме того, технический план не содержит информации о всех помещениях.
Контур здания, в отношении которого представлены документы в регистрирующий орган, не соответствуют планам этажей, что противоречит требованиям закона.
Согласно представленного технического плана, здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 11:04:1004009:465, сведения о котором отсутствуют в ЕГРН. В то же время там имеются сведения об объекте незавершенного строительства, расположенного на данном участке с кадастровым номером 11:04:1001009:704.
На объекты судебные приставы наложили запрет на совершение регистрационных действий. Вопрос о снятии ограничений не решался.
Кроме того, адрес здания в представленном техническом плане не является уникальным - в ЕГРН содержатся сведения о другом здании.
Таким образом, администрация Сыктывдинского района, уже начиная с января 2020 года, знала о нарушениях прав граждан – дольщиков, о возникших препятствиях в проведении регистрационных действий в отношении дома по причине имеющихся недостатков в документах. Между тем никаких действенных мер по устранению недостатков, в том числе по понуждению застройщика к изготовлению и получению необходимой документации, не предпринималось.
Более того, 14 июля 2020 года власти выдали второе разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в котором изменена лишь этажность объекта, с отметкой, что разрешение недействительно без технического плана.
В сою очередь, технический план составлен с нарушением требований, что послужило одной из причин приостановления постановки объекта на кадастровый учет.
Ненадлежащее исполнение должностными лицами администрации своих обязанностей повлекло за собой нарушение законных прав и свобод граждан-дольщиков, которые не могут зарегистрировать право собственности на приобретенные жилые помещения.
В адрес администрации внесено представление, которое находится на рассмотрении.
Сегодня у прокуратуры нет вопросов к застройщику - все объемы работ выполнены, недостатки устранены, помещения готовы к передаче собственникам.
Но есть вопросы к администрации, которой необходимо привести в порядок документацию. Между тем, с застройщиком и дольщиками никто из представителей власти не связывался. Застройщик узнал о проблеме только в ходе проверки.
По информации прокурора Сыктывдинского района, сегодня несколько человек уже получили свои квартиры и делают там ремонт.
Комментарий администрации Сыктывдинского района
Акт о завершении строительства дома был выдан в 2019 году. Дом был введен в эксплуатацию, в нем можно жить. В то же время выяснилось, что на участке, где стоит дом, ранее располагались другие объекты, которые с учета не сняли. Сначала это был деревянный многоквартирный дом, потом на его месте появился недострой - офисное здание с гаражом. И только потом на месте недостроя начали строить жилой дом.
По старым объектам образовалась задолженность перед энергетиками. Объект незавершенного строительства - офисное здание с гаражом - арестовали.
25 ноября на основании представления прокурора в администрации собралась комиссия в составе представителей Росреестра, Минстроя, а также судебных приставов. Для решения проблемы были поставлены три задачи: снятие с учета старых объектов недвижимости, временное снятие ареста, исправление техплана.
Было принято решение нанять кадастрового инженера, который составит акт обследования о том, что деревянный дом был снесен. На основании этого акта дом снимут с учета.
Далее приставы готовы снять арест с недостроя, чтобы и его снять с регистрационного учета.
После этих процедур арест перейдет на дом №81. Временно снятое обременение перейдет на новый объект, что не помешает поставить его на кадастровый учет. А с обременением будет разбираться ООО "Автономный дом".
Что касается замечаний по техплану, то администрация направит застройщику письмо с требованием переделать техплан в кратчайшие сроки и предоставить его в администрацию.
Суды
На сегодня остались цессионарии, которые не могут получить акт приема-передачи квартиры. А также дольщики, по которым Сыктывкарский горсуд вынес четыре решения по дому. Три из них обжалуются.
Так, дольщик обратился в суд с иском к ООО "Автономный дом" о признании договора участия в долевом строительстве действующим, также истец просил признать односторонний отказ "Автономный дом" от договора участия в долевом строительстве недействительным. "Автономный дом" заявляло в суде о задолженности со стороны дольщика.
Суд признал договор участия в долевом строительстве действующим. А расторжение договора в одностороннем порядке недействительным. Решение обжалуется.
Дольщица обратилась в суд с аналогичным требованием. Решение вынесено в пользу женщины.
По третьему иску в процессе застройщик заявил, что оплата по договору не производилась. Суд отклонил доводы и обязал передать квартиру.
Вступившим в законную силу решением Сыктывкарского городского суда от 11 февраля 2019 года с ООО "Автономный дом" в пользу дольщика взыскана неустойка по договору участия в долевом строительстве от 23 июня 2015 года в размере 1061072,1 руб., компенсация морального вреда в размере 5000 руб., штраф в размере 533036,05 руб.
По четвертому аналогичному иску суд признал незаконным односторонний отказ ООО от исполнения договора участия в долевом строительстве и взыскал с "Автономного дома" неустойку в размере 415 090 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 212 545 рублей.
Позиция ООО "Автономный дом"
По дому в Выльгорте действительно идут судебные разбирательства. Застройщик написал претензию в юстицию.
Застройщик выполнил свои обязательства - дом достроен, введен в эксплуатацию. Для этого нужно было соблюдать проект строительства, пройти экспертизу проекта. Все процедуры для того, чтобы дом был построен, пройдены.
Между тем, в 2016 году застройщик просигнализировал, что по дому не соблюдены техусловия со стороны энергетиков. До 31 декабря 2015 года "Комиэнерго" должны были смонтировать кабель, но построили его только в 2019 году.
По итогам на кабель не нашли проект, в то же время суд постановил, что работа исполнена.
После этого застройщик передал в администрацию Сыктывдинского района документы для постановки на кадастровый учет.
За ООО "Автономный дом" осталась обязанность передать квартиры дольщикам. Провели бухгалтерскую документарную проверку: те, кто рассчитался в полном объеме, получили уведомление об окончании строительства. Люди получают документ о приемке-передаче квартиры.
Те, кто уклоняется от приемки, а это два человека, получили акт об односторонней передаче. Сейчас в суде они требуют взыскать с застройщика неустойку. По мнению застройщика, люди жить в доме не собираются. Их цель - заработать.
По дому проводились пять собраний дольщиков, где обсуждали проблемы и сложившуюся ситуацию. Это делалось для того, чтобы исключить судебные споры и спокойно поставить дом на кадастровый учет. Но дольщики пошли в суды, в адрес застройщика предъявили исполнительные листы, что стало препятствием для возникновения права.
По мнению застройщика, люди, которые хотят получить квартиры, работают с приставами, юстицией и администрацией, а не поднимают шум в СМИ.
А те, кто пошли в суд, препятствуют постановке дома на кадастровый учет.
К ситуации подключился уполномоченный по защите прав предпринимателей.
Продолжатся разбирательства и с цессионариями, которым право на участие в долевом строительстве передало юридическое лицо, которое с застройщиком не рассчиталось.Таких в доме восемь человек. По словам застройщика, цессионарии не оплатили ни договор долевого участия, ни договор цессии (переуступки права).
