Жительница республики разместила вопрос на сайте "Коми ЖКХ": "В стоимость услуг по содержанию и ремонту управляющая компания включила содержание земельного участка 220 кв.м. Как узнать, какой участок выделен для нашего дома? На каком основании управляющая компания включает содержание участка? Собственникам участок не передавался".
Вопрос действительно интересный. Сейчас только небольшой процент управляющих компаний раскрывает в сметах, участок какой площади обслуживается. Зачастую указывается только стоимость этого обслуживания, поделенная на один кв.м. жилья. Давайте разбираться.
Для начала выясним, что такое "придомовая территория". Жилищное законодательство определения не дает. Законодатель лишь отнес к общему имуществу земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования (п. 7 ст. 36 ЗК РФ). Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. Не менее важным фактором при формировании границ земельного участка является отсутствие прав третьих лиц, поскольку так называемое наложение границ формируемого земельного участка на границы другого земельного участка является прямым препятствием при кадастровом учете.
Размеры земельных участков не рассчитываются, единственное основание – фактическое использование земельного участка и интересы землепользователей.
Следовательно, участок около жилого многоквартирного здания может включать пешеходные дорожки ко входам, подъезды к дому, площадки для жильцов данного дома - детские, спортивные, для отдыха, для контейнеров, для выгула собак, автомобильную стоянку и т.п.
Как узнать, что участок под многоквартирный дом сформирован? Есть два способа: сделать запрос в Росреестр (это платно), воспользоваться публичной кадастровой картой, на которую нанесены все поставленные на учет земельные участки. С помощью этой карты можно узнать, поставлен ли на кадастровый учет земельный участок под вашим многоквартирным домом, каков его размер и кадастровая стоимость (последняя важна для расчета налога собственникам – об этом подробнее в следующих статьях).
Статьей 16 Жилищного кодекса РФ установлено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, формирует орган государственной власти или орган местного самоуправления (местная администрация). Как мы видим на публичной карте, практически все участки под многоквартирными домами, построенными и введенными в эксплуатацию до 1 марта 2005 года, сформированы. Что делать, если это не так? Обратиться в местную администрацию на основании ч.3 ст. 16 федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса…". Обратиться вправе любой собственник: Конституционный суд РФ дал разъяснения о том, что для этого не надо собирать общее собрание. На основании заявления администрация должна провести все необходимые работы для постановки на кадастровый учет.
Стоит отметить, что права на землю под многоквартирным домом не нужно оформлять, если только собственники не захотят каким-либо образом распорядиться этим земельным участком. Также передача собственникам земли не требует специального акта администрации.
А если участок под домом не сформирован, собственник все равно должен платить за его содержание? И как определить размер участка в этом случае?
То, что земельный участок придомовой территории не сформирован и не поставлен на кадастровый учет и является муниципальной собственностью, - не повод не платить за его уборку. В Постановлении Конституционного суда РФ и Постановлении Пленума Верховного суда РФ разъяснено: "Собственники вправе владеть и пользоваться земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. Соответственно, собственники помещений в силу требований ч.1 ст.39 ЖК РФ несут бремя расходов по содержанию этого земельного участка, как общего имущества." А поскольку между УК и собственниками имеется договор, в приложении к которому указана уборка территории, имеется замер убираемой территории и расчет стоимости за уборку по утвержденным городом тарифам, есть акты выполненных работ, которые подписываются собственниками, то взимание платы при этих условиях совершенно законно.
НО! Есть возможность уменьшить стоимость затрат на содержание земельного участка, который используют собственники. Проверьте в смете затрат управляющей компании, какая сумма заложена на уборку мусора, снега и т.д. Стоимость этих услуг рассчитывается исходя из площади придомовой территории. Как ее определить: из площади, занимаемой многоквартирным домом нужно вычесть площадь самого многоквартирного дома (в случае, если участок сформирован). Если участок не сформирован можно совместно с собственниками провести замер фактического землепользования, исключив оттуда общие проезды к домам, общую для всех ближайших домов детскую площадку, парковку и т.д., оставив только площадь, которой могут пользоваться собственники дома. Исходя из этой площади рассчитайте стоимость содержания земельного участка и утвердите ее на общем собрании. С решением собственников управляющая компания обязана считаться.
В следующих материалах мы рассмотрим примеры - сметы нескольких многоквартирных домов по содержанию и стоимости. У вас появится возможность понять, что и как реально попало в тариф.
