Зимний сезон обычно – время наибольшей активности на рынке недвижимости. Корреспондент "Республики" попыталась выяснить, что изменилось в этой сфере в связи с наступившим экономическим кризисом, сколько сегодня стоит жилье и аренда квартиры в Сыктывкаре и что предпочитают покупать люди – новострой или вторичное жилье.
Новое и качественное – всегда в цене
В одном из самых крупных агентств – компании "КС Альфа" - рассказали, что свое положение они характеризуют как стабильное. Цены на объекты недвижимости во втором полугодии 2014 года и в наступившем году они не повышали и в ближайшем будущем существенного изменения цен не планируют.
"Группа компаний "КС Альфа" гарантирует сдачу всех своих объектов новостроя своевременно в соответствии с договорными обязательствами. Что касается динамики продаж, то она высокая по всем объектам, как и раньше, то есть заметного влияния кризиса пока не наблюдается. Наибольшим спросом сейчас пользуются квартиры в микрорайоне Орбита и центральной части города, – рассказала заместитель директора группы компаний "КС Альфа" Елена Порохина.
Стоимость квадратного метра жилья в новострое сегодня колеблется в диапазоне 55-65 тысяч рублей за квадратный метр. Цена зависит от таких факторов, как район застройки, материал исполнения (кирпич, монолит), наличие дополнительных элементов благоустройства дома и его территории. Например, средняя стоимость квадратного метра в домах премиум-класса, таких как жилой комплекс "Лондон" и "Дом на Крутой", где предусмотрены подземные паркинги для автомашин, колеблется от 65 до 68 тысяч рублей. А новостройки эконом-класса реализуются в пределах 55-60 тысяч.
Ситуацию на вторичном рынке в "КС Альфа" охарактеризовали как неоднозначную: в связи с экономической нестабильностью предложения на продажу жилья несколько сократились, люди осторожничают и неохотно продают свои квартиры. В то же время на продаваемое жилье цены держатся и практически не снижаются. Стоимость квадратного метра в этом сегменте составляет в пределах 70-85 тысяч рублей в зависимости от района и отделки квартиры.
А вот спрос на аренду жилья существенно уменьшился. По прогнозам специалистов, возможно даже, что в ближайшем будущем это приведет к уменьшению ее стоимости. Сегодня аренда однокомнатной квартиры в Сыктывкаре стоит в среднем 15-18 тысяч рублей, двухкомнатной – 18-25 тысяч, трехкомнатной – от 25 до 35 тысяч и зависит от качества ремонта, района, наличия мебели и техники.
Как в сегодняшней ситуации вести себя потенциальным покупателям жилья? По мнению Елены Порохиной, выбор всегда нужно делать взвешенно, анализируя все предложения, и выбирать надежных застройщиков, тем более если недвижимость приобретается с инвестиционными целями. Если у покупателя есть предложение о покупке качественного проекта у надежного застройщика, то такой продукт ликвиден всегда и цена на него вряд ли снизится.
Преимущества "вторички"
С предыдущим мнением не совсем согласна Клавдия Павлова – директор компании "Дом Плюс", специализирующейся на продажах вторичного жилья. Она утверждает, что рынок новостроя в последнее время заметно "просел", хотя сами застройщики в этом не признаются. Народ больше стал склоняться к приобретению вторичного жилья.
"Стройматериалы подорожали, а поднять цены застройщики не могут, поэтому для того, чтобы им помочь, с апреля банки будут выдавать ипотеку под 13 процентов тем, кто приобретает жилье в новострое, а всем остальным – под 15 процентов, – прогнозирует Клавдия Павлова. – Разница-то ведь несущественная – каких-нибудь полторы тысячи рублей. Так что народ стал понимать: лучше уж покупать "вторичку". Если раньше наши клиенты интересовались жильем в новострое, то теперь такое почти не спрашивают".
По словам директора "Дом Плюс", за последние годы рынок недвижимости насытился новостроем – очень много сдается многоэтажных жилых комплексов. И если вначале народ охотно вкладывался в строительство квартир, то сейчас многие предпочитают малоэтажные застройки – таунхаусы, чтобы ближе к земле и меньше соседей. К тому же еще один заметный плюс таунхаусов: строятся они значительно быстрее, а большой минус многоэтажных комплексов – острая нехватка автостоянок и густозаселенность.
"Я думаю, что рынок новостроя претерпит кризис, если не учтет эту особенность и не начнет строить малоэтажные дома по приемлемым ценам. На мой взгляд, новостройка в пределах 50 тысяч за квадратный метр – это нормально. А у нас же сейчас – от 60 тысяч и выше берут за неотделанное жилье. Прекрасный пример – Белгородская область, где сегодня живет очень много бывших воркутинцев. Там каждому, кто написал заявление, выделяется бесплатно земельный участок с коммуникациями минимум в 15 соток, с условием, что он в течение определенного срока построит дом и будет в нем жить. Таким образом город увеличился почти в два раза. А у нас, если и выделяют землю, то в таких неудобьях, что строиться там невозможно".
Еще одна причина, почему "вторичка" вновь стала популярной у населения: люди ощутили на себе минусы приобретения новостроя. Ведь чаще всего для того, чтобы купить квартиру в строящемся доме, среднестатистический горожанин вынужден продавать квартиру, в которой он живет, и плюс к этому еще и брать кредит в банке. Допустим, сегодня он вкладывается в строительство жилья, но как минимум год ему еще надо где-то жить, пока оно не будет достроено. Целый год человек платит ипотеку, при этом жилья еще не имея. А через год получает голые стены, в которые надо еще вложить как минимум 300-500 тысяч. И то, если большую часть ремонта он будет делать самостоятельно. Если учесть, что самая маленькая "однушка" на вторичном рынке сегодня в среднем стоит 2,5 миллиона, а на первичном – 2 миллиона 200 тысяч, то кажущаяся дешевизна первичного жилья, по мнению риелторов, самая настоящая "замануха".
"Если, к примеру, человек берет в банке полтора миллиона рублей, то ему придется ежемесячно платить 20-25 тысяч. Обычно, чтобы покрыть эти расходы, люди делают небольшой ремонт и сдают новое жилье в аренду. Но при аренде в 15 тысяч полностью расходы по кредиту все равно не покроешь. И зачем тогда такой новострой, если ты там жить не можешь и вынужден каждый месяц такие деньги платить? А если еще учесть, что у нас сейчас ни технадзора, ни государственных приемок нет, то качество сданных квартир иногда оставляет желать лучшего. А чтобы, к примеру, поменять "двушку" на "трешку" на вторичном рынке, нужно доплатить от 700 тысяч рублей до 1 миллиона. Это и значительно меньше, и въезжать можно сразу", – рассуждает Клавдия Павлова.
Что касается цен на вторичное жилье, то пока они остаются на прежнем уровне. Но, по словам Клавдии Павловой, продлится это недолго – максимум два-три месяца, а к лету все пойдет на спад, потому что лето на рынке недвижимости – мертвый сезон, так как народ устремляется на отдых и приобретение квартиры обычно откладывается на зиму. Так что кто в эти два-три месяца не успеет продать свою недвижимость, к осени потеряет от 200 до 500 тысяч, предостерегает директор "Дом Плюс". Потому что в мае покупателей вообще нет, летом тоже, а осенью приходится скидывать цены. Если для примера взять цены 2013 и 2014 годов, то в январе 2013-го "однушки" на вторичном рынке стоили три миллиона, а за год они упали на 500 тысяч. Такое падение обусловлено тем, что сдавалось очень много новостроя, да и кризис уже начал давать о себе знать.
По словам Клавдии Павловой, кризис на рынке недвижимости начинается тогда, когда государство перестает поддерживать социальные программы, людям перестанут выдавать сертификаты на приобретение жилья, субсидии, материнский капитал, свернут программы по возврату двух третей ставки рефинансирования. А также когда происходит сокращение бюджетников либо уменьшение их зарплат.
"Сейчас еще действуют программы государственной поддержки, поэтому мы остро кризис пока не ощущаем, – подытожила директор "Дом Плюс". – Хотя люди, конечно, осторожничают, и те, кому не к спеху решать проблемы с жильем, стараются дождаться лучших времен".
Цены снизятся
Между тем, как отметил недавно БНК гендиректор агентства недвижимости "Родник" Иван Шахов, январь 2015 года – начало "мертвого" рынка, спрос резко упал. Риелторам пришлось даже принимать экстренные меры, чтобы не закрыться:
"31 января было созвано экстренное совещание руководителей агентств. Риелторы пришли к единому мнению: нужно вести разъяснительную работу с продавцами квартир о снижении цен", – сообщил Шахов.
Результат объединенных усилий не заставил себя ждать: уже в первую неделю февраля цены на квартиры в Сыктывкаре были снижены на 100-200 тысяч рублей. "Этот момент не все продавцы приняли хорошо. Риелторы убирали объекты с продажи и рекламы у тех, кто не шел на снижение".
При этом количество заявок на ипотеку в январе снизилось в 10 раз. Прогноз на будущее директор "Родника" дает неутешительный: на сегодня в Сыктывкаре заложены и строятся 33 новых дома. Это тысячи квартир. Найти столько покупателей, по мнению бизнесмена, сейчас невозможно. "Застройщики вынуждены будут или снижать цены на новые квадратные метры, или "замораживать" стройку. К тому же цены на новострой в Сыктывкаре завышены на 30-40 процентов. В ближайшие полгода цены на квартиры снизятся на 200-500 тысяч рублей", – уверен предприниматель.
Что касается агентств недвижимости, то на сегодня в Сыктывкаре в этой сфере работают более 100 фирм, это очень много, полагает участник рынка ."Слабые уйдут, сильные останутся. Уже сейчас большинству компаний пришлось снизить расходы на рекламу – от 30 до 50 процентов, а далее часть агентств закроется или уйдет в "подполье" – закроют офисы и будут работать в домашних условиях", – ожидает Шахов.
На вопрос, когда же стоит ждать улучшения на рынке недвижимости, он ответил неутешительно: "Даже снижение процентной ставки на ипотеку, как просил сделать президент страны, не повлечет того спроса, который наблюдался в 2011-2014 годах. Спрос появится, когда цены на квартиры вернутся на реальную рыночную стоимость. "Мыльный пузырь" с завышенными ценами наконец-то лопнул", – заключил риелтор.